Der Bodenrichtwert (BRW) ist der durchschnittliche Lagewert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens in einer bestimmten Zone — festgestellt von unabhängigen Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB. Grundlage sind die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise: Jeder Notar muss jeden Grundstückskaufvertrag anonymisiert an den zuständigen Ausschuss melden. Aus dieser Kaufpreissammlung leiten die Ausschüsse jährlich zum Stichtag 1. Januar die Richtwerte ab. Der Bodenrichtwert ist damit keine Schätzung und keine Prognose, sondern verdichtete Marktrealität des Vorjahres.
Erstens: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche ergibt nicht automatisch den Bodenwert. Der Richtwert gilt für ein für die Zone typisches Grundstück; weicht Ihres in Größe, Zuschnitt oder Erschließung ab, sind Anpassungen nötig. Zweitens: Der BRW ist kein Angebotspreis. Was auf Immobilienportalen verlangt wird, liegt regelmäßig über dem, was beurkundet wird. Drittens: Innerhalb einer Stadt können direkt benachbarte Zonen um ein Mehrfaches auseinanderliegen — etwa wenn eine Wohnzone an eine Misch- oder Gewerbezone grenzt. Wer die falsche Zone erwischt, verschätzt sich schnell erheblich.
Bei der Grundsteuer ist er die zentrale Berechnungsgrundlage des Grundsteuerwerts. Bei Erbschaft und Schenkung fließt er in die Bewertung durch das Finanzamt ein. Vor einem Verkauf liefert er die Untergrenze der Preisargumentation — und beim Kauf zeigt er, wie viel „Lage" im Angebotspreis steckt. Für all das gilt: Maßgeblich ist die Zone Ihrer konkreten Adresse, nicht der städtische Durchschnitt.
Die amtliche Quelle ist BORIS-NRW, das Informationssystem der Gutachterausschüsse. Wer es schneller und verständlicher mag: Der Wertatlas bereitet dieselben amtlichen Daten für alle 396 NRW-Kommunen auf — mit Stadt-Übersichten, Ortsteil-Vergleichen, Zeitreihen seit 2011 und interaktiver Zonenkarte. Und wenn Sie wissen wollen, was das für Ihre Immobilie bedeutet, ordnet die kostenlose Werteinordnung Ihre Adresse direkt in den Markt ein.
Datenaufbereitung und Bewertungsmethodik dieser Seite werden von einem Immobiliengutachter aus dem Rhein-Erft-Kreis fachlich begleitet. Die amtlichen Richtwerte selbst stellen die Gutachterausschüsse fest; Mediane, Vergleiche und Einordnungen sind eigene, indikative Aufbereitungen.
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