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Bergheim vereint als Kreisstadt in Ortsteilen wie Bergheim-Mitte, Quadrath-Ichendorf, Niederaußem und Oberaußem sehr unterschiedliche Wohn- und Gewerbelagen — vom klassischen Einfamilienhaus bis zum größeren Anlageobjekt. Eine differenzierte Immobilienbewertung in Bergheim bezieht aktuelle Bodenrichtwerte und die Preisdynamik des Rheinischen Reviers ein: die Entscheidungsgrundlage für Verkauf, Erbauseinandersetzung und Finanzierung.
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Nach dem Rücksetzer 2024 (310 € → 290 €/m²) hat sich der Markt gefangen: +10,3 % binnen Jahresfrist, +28,0 % über fünf Jahre — seit 2011 beträgt das Plus +100 %.
| Ortsteil | BRW-Median | Trend 5 J. | seit 2011 |
|---|---|---|---|
| Glessen | 535 €/m² | +28,9 % | +114 % |
| Fliesteden | 440 €/m² | +31,3 % | +105 % |
| Bergheim | 420 €/m² | +35,5 % | +75 % |
| Kenten | 400 €/m² | +29,0 % | +82 % |
| Büsdorf | 360 €/m² | +30,9 % | +102 % |
| Thorr | 330 €/m² | +34,7 % | +120 % |
| Zieverich | 330 €/m² | +32,0 % | +113 % |
| Quadrath-Ichendorf | 320 €/m² | +30,6 % | +94 % |
| Ahe | 295 €/m² | +29,4 % | +103 % |
| Oberaußem | 295 €/m² | +34,1 % | +119 % |
| Paffendorf | 290 €/m² | +31,8 % | +115 % |
| Niederaußem | 270 €/m² | +28,6 % | +116 % |
| Glesch | 260 €/m² | +30,0 % | +117 % |
| Rheidt | 260 €/m² | +33,3 % | +117 % |
| Rheidt-Hüchelhoven | 260 €/m² | +33,3 % | — |
| Auenheim | 170 €/m² | +30,8 % | — |
Mit 535 €/m² führt Glessen das Preisgefüge an; Spanne zur günstigsten Lage: Faktor 3,1.
| Kommune | BRW-Median | Trend 5 J. | IRW-Median |
|---|---|---|---|
| Pulheim | 610 €/m² | +32,6 % | 3.700 €/m² |
| Brühl | 560 €/m² | +24,4 % | 3.200 €/m² |
| Frechen | 555 €/m² | +26,1 % | 3.650 €/m² |
| Hürth | 470 €/m² | +9,3 % | 3.700 €/m² |
| Wesseling | 400 €/m² | +19,4 % | 3.100 €/m² |
| Kerpen | 340 €/m² | +25,9 % | 3.050 €/m² |
| ► Bergheim | 320 €/m² | +28,0 % | 2.800 €/m² |
| Erftstadt | 320 €/m² | +23,1 % | 3.100 €/m² |
| Bedburg | 225 €/m² | +25,0 % | 2.650 €/m² |
| Elsdorf | 220 €/m² | +33,3 % | 2.700 €/m² |
Ergänzend zu den Richtwerten zeigt die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses die reale Marktaktivität im Berichtsjahr 2025: 281 verkaufte Ein-/Zweifamilienhäuser (Ø rund 398.000 € je Verkauf), 202 Eigentumswohnungen (Ø 237.000 €) und 30 Mehrfamilienhäuser. Bemerkenswert: Mit rund 5,65 Mio. € Baulandumsatz wird in Bergheim noch spürbar neu entwickelt. Kreisweit registrierte der Ausschuss 4.655 Verträge mit rd. 1.903 Mio. € Umsatz; Zwangsversteigerungen blieben mit 41 Fällen die Ausnahme.
Gebietstypische Bodenwerte in Bergheim nach Lagequalität (individueller Wohnungsbau): 510 €/m² (gut), 340 €/m² (mittel), 250 €/m² (einfach); Geschosswohnungsbau bis 450 €/m².
| Objektart (Median €/m² Wohnfläche) | Bj. 1970–1984 | 2000–2014 | ab 2015 |
|---|---|---|---|
| Freistehende Ein-/Zweifamilienhäuser | 2.880 € | 3.430 € | 3.800 € |
Bedburg, Bergheim, Elsdorf, Erftstadt, Kerpen · Median Euro/m² Wohnfläche · Berichtsjahr 2025. Langfrist-Index des Gutachterausschusses für Bergheim (2002 = 100): 46,5 (1991) → 202,5 (Hoch 2023) → 211,6 (2026) — das 4,6-Fache des Niveaus von 1991.
„Die Kreisstadt ist der Umsatzriese westlich der Ville: 281 verkaufte Häuser und über 110 Mio. Euro EFH-Umsatz. Mit +28 % in fünf Jahren holt Bergheim kräftig auf — vom niedrigen Niveau kommend bleibt der Einstieg dennoch etwa halb so teuer wie in Frechen oder Pulheim.“
Alexander Motyl (Wirtschaftsjurist LL.M.), DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter, Frechen.
Methodik: Marktaktivität, Lagen-Werte und Kaufpreise: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis (Berichtsjahr 2025). Amtliche Boden- und Immobilienrichtwerte (BORIS-NRW, dl-de/zero-2-0), Stichtag 01.01.2026; Mediane und Vergleiche sind eigene, indikative Aufbereitungen. Vertiefung: Bodenrichtwerte Bergheim · Immobilienbewertung Bergheim.
Datenaufbereitung und Bewertungsmethodik dieser Seite werden von einem zertifizierten Immobiliengutachter aus dem Rhein-Erft-Kreis fachlich begleitet. Die amtlichen Richtwerte selbst stellen die Gutachterausschüsse fest; Mediane, Vergleiche und Einordnungen sind eigene, indikative Aufbereitungen.
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